1、基礎資產信息：地處城市發展帶的工業用地，面積 10 畝（約 6.67 個標準足球場），建筑面積 4900㎡，出售價格 2100 萬，可貸額度 2400 萬，創收額度 300 萬。
2、租金與收益水平：月租金 7.5 萬（年收 90 萬），日租金約 2.58 元 /㎡（低于周邊 3.2 元 /㎡均值）；2100 萬售價對應毛回報率 4.28%，跑贏三年期定存利率 153 個基點。
3、業態容積率優勢：按倉庫業態計算，貨值容積率 0.7，較同類工業用地高出 15%，空間利用效率更優。
4、年限與續期成本：土地剩余年限至 2062 年（共 25 年），續期需按基準地價 40% 補繳，以當前片區 1200 元 /㎡估算，潛在續期成本約 588 萬元。
5、售后回租方案：可采用 “2100 萬出售 + 十年租約” 模式，賣家既能提前回籠資金，又能鎖定收益；租金不變時，年化融資成本 4.28%，優于信用貸款成本。

6、整體投資價值：地處城市發展帶，租金性價比高、收益穩定，兼具資產增值潛力與靈活投資方案，適合長期布局的投資者。

劉S 19540258936

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